Casos frecuentes de peritaje entre vecinos y en propiedad horizontal

¿Quién paga la humedad de un muro medianero?

Si el muro es medianero, es de los dos. El artículo 2027 obliga a ambos condóminos a pagar, en proporción a su derecho, las reparaciones y reconstrucciones del muro como mejoras necesarias. No están obligados a pagar mejoras útiles o de lujo que no benefician al vecino.

Pero antes de repartir la cuenta hay que saber de dónde viene el agua. Si la humedad nace en una instalación o en una obra de uno solo de los lados, la reparación deja de ser un gasto común del muro y pasa a ser un daño con responsable. Por eso lo primero que hacemos es localizar el ingreso del agua, sin romper: termografía, medición de humedad en el material y detector de cañerías.

Un dato que casi nadie conoce: el artículo 2028 permite al vecino liberarse de pagar esos gastos abdicando su derecho de medianería, salvo que el muro forme parte de una construcción suya o que la deuda venga de un hecho propio.

¿Qué pasa si la filtración viene de la terraza del departamento de arriba?

En propiedad horizontal las terrazas son cosas necesariamente comunes, y el artículo 2040 aclara que siguen siéndolo aunque estén afectadas al uso exclusivo de una sola unidad. Que tu vecino de arriba sea el único que la usa no convierte a la terraza en suya.

Lo que sí es propio de cada unidad son los revestimientos, según el artículo 2043. Ahí está la frontera que se discute en cada asamblea: si el agua entra por una falla de la cubierta o de la impermeabilización, o por un solado o un revestimiento que colocó el propietario. El peritaje es el que marca por dónde pasa esa línea, y el artículo 2046 obliga al vecino a permitir el acceso para reparar las partes comunes.

¿Y si la humedad viene de un caño del departamento de al lado?

Cada propietario debe conservar en buen estado su unidad funcional y atender los gastos de conservación y reparación de lo propio, según los artículos 2046 y 2048. Si la pérdida está en la instalación de la unidad vecina, la reparación es de ese propietario.

Si en cambio está en una cañería del edificio, la cuestión cambia: el Código incluye las cañerías entre las partes necesariamente comunes, y ahí responde el consorcio. La diferencia entre un caso y otro es un recorrido de caños que casi nunca figura en un plano actualizado, y que hay que reconstruir midiendo.

¿De quién es un balcón con los hierros a la vista?

De los dos, y ésa es la trampa. La estructura del balcón es necesariamente común, y el Código lo dice expresamente al incluir las estructuras «incluso las de balcones». Los revestimientos, en cambio, son propios de la unidad, también los de los balcones.

Cuando los hierros quedan expuestos, casi siempre hay corrosión de la armadura, y eso es estructura: le toca al consorcio. Si lo que se desprende es el revestimiento y la estructura está sana, le toca al propietario. Determinar cuál de las dos cosas pasa es un relevamiento concreto, no una opinión.

Y conviene no dejarlo pasar: los balcones son uno de los elementos que el Código de Edificación de la Ciudad manda verificar en el certificado de conservación de fachadas.

¿Quién responde si el revoque se cae a la vereda?

El dueño y el guardián de la cosa, en forma concurrente, según el artículo 1758. Y la responsabilidad es objetiva: el artículo 1757 aclara que no alcanza con tener la autorización administrativa ni con haber cumplido las técnicas de prevención para liberarse.

En un edificio en propiedad horizontal, los muros exteriores son partes comunes, así que el frente es del consorcio. Por eso un desprendimiento no se discute: se previene. Relevamos el estado del frente, marcamos los sectores con riesgo de caída y dejamos documentado qué hay que resolver primero.

¿El vecino puede anclar su construcción en mi muro?

Si el muro es medianero, sí. El artículo 2021 permite al condómino adosar construcciones, anclarlas, empotrar tirantes y abrir cavidades, aun en todo el espesor del muro, con una condición: que no resulte peligro para su solidez.

Si ese uso te perjudica, el artículo 2023 te da derecho a pedir que el muro se restituya a su estado anterior, total o parcialmente. La discusión, entonces, es técnica: si lo que hizo el vecino compromete o no la estabilidad del muro. Eso se prueba con relevamiento del muro, fisurómetros y verificación de niveles y plomos.

¿Qué pasa si el vecino demuele el muro para reconstruirlo?

Puede hacerlo si lo necesita para hacerlo más firme, pero el artículo 2024 lo obliga a reconstruirlo con una altura y una estabilidad no menores que las del muro que demolió. Si para eso ocupa más superficie, según el artículo 2025 la tiene que tomar de su propio terreno.

La reconstrucción corre por su cuenta. Y hay un límite que conviene conocer antes de reclamar: el artículo 2026 dice que no se puede pedir indemnización por las meras molestias, siempre que la obra se haya hecho con la diligencia de las reglas del arte. Lo que sí se reclama es el daño concreto, y ése hay que documentarlo antes y después.

¿Cómo se sabe si un muro es medianero?

El Código trae presunciones. Entre dos edificios de más de tres metros, el muro se presume medianero hasta la línea común de elevación y privativo del dueño del edificio más alto por encima de esa línea, según el artículo 2010. Esas presunciones no se aplican cuando el muro separa patios, huertos o jardines.

Las presunciones ceden ante la prueba. El artículo 2013 admite como prueba un instrumento con actos comunes a los dos vecinos o signos materiales inequívocos en el muro, y aclara que los títulos prevalecen sobre los signos. Nuestro trabajo es buscar y registrar esos signos: juntas, cambios de material, apoyos, espesores.

¿Me pueden cobrar la medianería de más?

Puede pasar, y hay tres límites que conviene revisar antes de firmar un convenio. El vecino no puede cobrar el mayor valor de un muro que excede los estándares del lugar en estabilidad o aislación, según el artículo 2015. El muro de elevación se paga sólo en la parte que efectivamente se usa, según el artículo 2018. Y el valor se calcula a la fecha de la mora, no a la fecha en que se construyó, según el artículo 2019.

Los tres puntos se discuten con medidas y precios reales. Por eso el cómputo del muro, con sus alturas y espesores, es la base de cualquier liquidación seria.

¿Qué defectos no cubre la garantía cuando comprás?

El artículo 1053 excluye los defectos que conociste o debiste conocer mediante un examen adecuado a las circunstancias al momento de comprar. Si detectar el defecto requería preparación técnica, se toman como referencia los usos del lugar.

También excluye los defectos que no existían cuando compraste, y la prueba de que ya estaban te toca a vos, salvo que el vendedor se dedique profesionalmente a eso. Por eso una inspección antes de firmar vale doble: detecta lo que hay y deja documentado el estado del inmueble el día de la compra.

¿Los ruidos o las vibraciones del vecino se pueden reclamar?

Sí, cuando exceden la normal tolerancia. El artículo 1973 lo establece para ruidos, vibraciones, humo, olores y otras molestias que vienen de un inmueble vecino, teniendo en cuenta las condiciones del lugar, y aunque la actividad tenga autorización administrativa. El juez puede ordenar que cese y fijar una indemnización.

En propiedad horizontal, además, el artículo 2047 prohíbe perturbar la tranquilidad de los demás más allá de esa misma tolerancia. Lo que define un reclamo así no es la molestia percibida, sino la medición.

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