Humedades en un edificio: de dónde vienen y quién responde
Una mancha en el techo del último piso, un zócalo que se descascara, una pared que transpira sólo en invierno. Las tres se ven parecidas y ninguna se arregla igual. Antes de pintar, de reclamarle al consorcio o de iniciar un juicio, hay que saber por dónde entra el agua: si baja, si sube o si se forma adentro del ambiente. Ese diagnóstico es el que define quién paga la reparación, y es lo que hacemos en un peritaje de humedades.
Filtración, capilaridad o condensación: no es lo mismo
Una filtración viene de arriba o de afuera: cubierta, terraza, babeta, junta de dilatación, revoque de fachada, carpintería mal sellada, una cañería que pierde dentro del muro. Suele aparecer o agravarse con la lluvia y deja manchas con borde definido y sales.
La capilaridad sube desde el terreno cuando falla la capa aisladora horizontal. Se reconoce por la altura: casi siempre entre 40 cm y 1,20 m sobre el nivel de piso, con salitre y revoque soplado. Cuando la causa está en la fundación o en la napa, el problema deja de ser de terminación y pasa a ser de subsuelo: eso lo tratamos en perito-ingeniero.com.ar.
La condensación no entra de ningún lado: el vapor del propio ambiente se deposita sobre superficies frías. Aparece en aristas, detrás de muebles y en ambientes poco ventilados, típicamente en invierno, y viene acompañada de moho antes que de sales.
Distinguirlas no es un detalle técnico: en un caso responde el constructor, en otro el consorcio y en el tercero puede no haber responsable, sino un defecto de proyecto.
En propiedad horizontal, el consorcio no siempre puede decir que no
El artículo 2041 del Código Civil y Comercial enumera qué partes de un edificio son «necesariamente comunes». Entre ellas están, textualmente, «los techos, azoteas, terrazas y patios solares» (inciso c), «los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones» (inciso d), «las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional» (inciso f) y «los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes» (inciso i).
La consecuencia práctica es directa: si la humedad de tu departamento entra por la terraza, por la fachada, por un muro exterior o por una cañería común, la reparación es del consorcio aunque el daño se vea dentro de tu unidad. La discusión habitual —«es tu baño», «es tu ventana»— se resuelve mostrando el recorrido del agua, no discutiendo en la asamblea.
El informe pericial sirve exactamente para eso: acredita el origen, ubica el punto de ingreso y separa lo común de lo privativo con fundamento.
Condensación: cuando el problema es el proyecto, no la limpieza
La condensación tiene norma propia. La IRAM 11625 se titula «Verificación del riesgo de condensación de vapor de agua superficial e intersticial en los paños centrales de muros exteriores, pisos y techos de edificios en general» y fija el procedimiento para verificarlo. Su alcance son los paños centrales, es decir la superficie que queda a más de 0,50 m de las aristas; para las aristas interiores —piso-pared, pared-pared y pared-techo, donde se forman los puentes térmicos— la propia norma remite a la IRAM 11630.
Si el muro no verifica, no hay pintura antihongo que lo resuelva: el moho vuelve todos los inviernos. Y si la unidad se vendió como apta y no verifica, deja de ser un problema de uso para convertirse en un defecto constructivo, con los plazos que explicamos en vicios ocultos y daños en la construcción.
¿Cómo se prueba una humedad sin romper la pared?
Empezamos por el relevamiento visual y fotográfico del sector afectado y de todo lo que está por encima y por fuera: cubierta, terraza, fachada, patio, unidad del piso superior.
Medimos humedad en el material con higrómetro en una grilla de puntos, no en un punto suelto, para mapear el gradiente y ver hacia dónde crece.
Registramos temperatura superficial y condiciones del ambiente, que es lo que permite separar condensación de filtración con números en vez de impresiones.
Cuando hace falta, hacemos cateos puntuales acotados y ensayos de estanqueidad sobre el sector sospechado, siempre con la menor intervención posible y documentando el antes y el después.
Si el caso lo pide, dejamos un seguimiento en el tiempo: dos o tres visitas separadas por lluvias o por el cambio de estación valen más que un único día de medición.
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