Vicios ocultos y plazos
Vicios ocultos y daños en la construcción: ¿qué plazos tenés?
Si compraste un inmueble y aparecieron problemas, o si la obra que contrataste se está deteriorando, lo primero que hay que mirar no es el daño: es el reloj. El Código Civil y Comercial fija plazos distintos según de qué se trate, y vencido el plazo el mejor Informe no sirve.
Los relojes
Cuatro plazos que conviene no confundir
Corren desde momentos distintos y miden cosas distintas. Te los explicamos en general; si tu caso llega a tiempo, lo define tu abogado con los datos concretos.
60 díasArt. 1054
Para denunciar el defecto
El comprador tiene la carga de denunciar expresamente el defecto oculto dentro de los sesenta días de haberse manifestado. Si aparece de a poco, corre desde que se pudo advertir. Si no se denuncia, se extingue la responsabilidad, salvo que el vendedor lo conociera o debiera conocerlo.
3 añosArt. 1055
De garantía por vicios ocultos
Si la cosa es un inmueble, la garantía caduca a los tres años desde que lo recibiste. No desde que descubriste el problema: desde la posesión.
10 añosArt. 1275
Para que aparezca la ruina
Por los daños que comprometen la solidez de la obra o la hacen impropia para su destino, el daño tiene que producirse dentro de los diez años de aceptada la obra. Lo que tiene que ocurrir en ese plazo es el daño, no el reclamo.
1 añoArt. 2564
Para reclamar la ruina
Prescribe al año el reclamo contra el constructor por ruina total o parcial en obras destinadas a larga duración, y ese año se cuenta desde que se produjo la ruina.
Si compraste
Compraste y aparecieron defectos: tres años
El artículo 1055 es claro: la responsabilidad por defectos ocultos caduca, si la cosa es inmueble, «cuando transcurren tres años desde que la recibió». Es un plazo de caducidad, y corre solo.
Por eso, cuando alguien nos llama con humedades que aparecieron después de mudarse, la primera pregunta es la fecha de posesión. Si el plazo todavía corre, el Informe técnico documenta el defecto, su origen y su antigüedad probable, que es lo que la otra parte va a discutir.
Y hay que moverse rápido por otra razón: el defecto se tiene que denunciar dentro de los sesenta días de haberse manifestado (art. 1054).
Lo que no cubre
¿Qué defectos quedan afuera?
El artículo 1053 excluye los defectos que el comprador conoció o debió conocer mediante un examen adecuado a las circunstancias al momento de comprar. Si detectarlo requería preparación técnica, se toman como referencia los usos del lugar.
También quedan afuera los defectos que no existían al comprar, y la prueba de que ya estaban es del comprador, salvo que el vendedor se dedique profesionalmente a eso. Por eso el Informe tiene que mostrar no sólo el defecto, sino por qué ya estaba.
Si todavía no compraste, lo que corresponde es una Inspección antes de firmar: detecta lo que hay y deja constancia del estado del inmueble el día de la compra.
Obra nueva
La obra se deteriora o amenaza ruina: diez años
Para daños que comprometen la solidez de la obra o que la hacen impropia para su destino, el artículo 1273 pone la responsabilidad sobre el constructor. Y es una responsabilidad dura: «sólo se libera si prueba la incidencia de una causa ajena».
El mismo artículo aclara algo que en la práctica se discute todo el tiempo: «No es causa ajena el vicio del suelo, aunque el terreno pertenezca al comitente o a un tercero, ni el vicio de los materiales, aunque no sean provistos por el contratista». El constructor no puede escudarse en el terreno ni en los materiales.
Quién más responde
No es sólo el constructor
El artículo 1274 extiende esa responsabilidad, en forma concurrente, a quien vende obras que construyó o hizo construir como profesión habitual, y, según la causa del daño, a subcontratistas, proyectista, director de obra y demás profesionales ligados por contrato con el dueño.
Y el artículo 1276 declara nula toda cláusula que dispense o limite esa responsabilidad. Lo que diga el boleto sobre este punto no la borra.
Si el problema es estructural —fisuras, asentamientos, fundaciones—, lo tratamos en perito-ingeniero.com.ar; si el conflicto es con la empresa constructora, en peritoconstruccion.com.ar.
Dos figuras
Informe de parte o pericia judicial: no son lo mismo
Informe técnico de parte A
- Lo encarga uno de los interesados.
- Sirve para entender el problema, para negociar y para acompañar una demanda o una defensa.
- Lo firma un profesional matriculado, que responde por lo que dice.
- Si todavía no hay juicio, suele resolver el asunto sin llegar a él, que es más barato para todos.
Pericia judicial B
- La ordena el juez y la hace un perito único designado de oficio.
- Su alcance lo fijan los puntos de pericia que proponen las partes.
- Cada parte puede designar un consultor técnico que controla la pericia, asiste a la Inspección y observa el dictamen.
- ¿Qué puede hacer tu consultor técnico? →
Método
¿Cómo se prueba un vicio oculto sin romper?
Un defecto que no se ve hay que documentarlo antes de discutirlo. Trabajamos con cámara termográfica para detectar humedad detrás del revestimiento, cámara endoscópica para mirar dentro de tabiques y conductos, y medidores de humedad para medir el contenido en el material. Son ensayos no destructivos: no hace falta romper para dejar constancia.
Cuando hace falta una cala, se hace acotada, en el lugar técnicamente correcto y documentada antes, durante y después. Una intervención a ciegas destruye prueba en lugar de producirla, y por eso el consejo más útil es el más simple: no mandes a reparar antes de que alguien lo vea.
¿Apareció un defecto? No dejes correr el plazo
Contanos cuándo recibiste el inmueble y cuándo apareció el problema. Si hay un plazo corriendo, te lo decimos en la primera respuesta, antes de hablar de honorarios.