Vicios ocultos y daños en la construcción: ¿Qué plazos tenés?
Si compraste un inmueble y aparecieron problemas, o si la obra que contrataste se está deteriorando, lo primero que hay que mirar no es el daño: es el reloj. El Código Civil y Comercial fija plazos distintos según de qué se trate, y vencido el plazo el mejor informe del mundo no sirve.
Compraste y aparecieron defectos: tres años
El artículo 1055 es claro: la responsabilidad por defectos ocultos caduca, si la cosa es inmueble, «cuando transcurren tres años desde que la recibió».
Tres años desde que recibiste el inmueble, no desde que descubriste el problema. Es un plazo de caducidad, y corre solo.
Por eso cuando alguien nos llama con humedades que aparecieron después de mudarse, la primera pregunta es la fecha de posesión. Si el plazo todavía corre, el informe técnico documenta el defecto, su origen y su antigüedad probable, que es lo que la otra parte va a discutir.
La obra se deteriora o amenaza ruina: diez años
Para daños que comprometen la solidez de la obra o que la hacen impropia para su destino, el artículo 1273 pone la responsabilidad sobre el constructor. Y es una responsabilidad dura: «sólo se libera si prueba la incidencia de una causa ajena».
El mismo artículo aclara algo que en la práctica se discute todo el tiempo: «No es causa ajena el vicio del suelo, aunque el terreno pertenezca al comitente o a un tercero, ni el vicio de los materiales, aunque no sean provistos por el contratista». El constructor no puede escudarse en el terreno ni en los materiales.
El plazo está en el artículo 1275: para que esa responsabilidad se aplique, «el daño debe producirse dentro de los diez años de aceptada la obra». Prestá atención a la redacción: lo que tiene que ocurrir dentro de los diez años es el daño, no el reclamo.
Informe de parte o pericia judicial: no son lo mismo
Un informe técnico de parte lo encarga uno de los interesados y sirve para entender el problema, para negociar y para acompañar una demanda o una defensa. Lo firma un matriculado y responde por lo que dice.
La pericia judicial la ordena el juez, la hace un perito del listado del fuero y su alcance lo fijan los puntos de pericia que las partes proponen. Ahí el trabajo del consultor técnico de parte es otro: controlar la pericia, asistir a la inspección y observar lo que haga falta observar.
Cuál te conviene depende de en qué etapa estés. Si todavía no hay juicio, el informe de parte suele resolver el asunto sin llegar a juicio, que es más barato para todos.
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¿Cómo se prueba un vicio oculto sin romper?
Un defecto que no se ve hay que documentarlo antes de discutirlo. Trabajamos con cámara termográfica para detectar humedad detrás del revestimiento, cámara endoscópica para mirar dentro de tabiques y conductos, detector de humedad para medir contenido en material, y sensores de ultrasonido. Son ensayos no destructivos: no hace falta romper para dejar constancia.
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