Medianería
Medianería: ¿qué dice el Código Civil y Comercial?
Es el tema por el que más nos consultan, y el que más confusión arrastra. Mucho de lo que se lee sigue citando el Código Civil de Vélez, que dejó de regir el 1 de agosto de 2015. Hoy la materia está en los artículos 2006 a 2036 del Código Civil y Comercial.
Art. 2006
El muro no es uno solo: son ocho
De cuál sea el tuyo depende todo lo demás. Ojo con la trampa del lenguaje: «medianero» no es sinónimo de «muro divisorio». Un muro puede dividir dos propiedades y no ser medianero, y esa diferencia es la que después define quién paga qué.
- 1LinderoEl que separa dos inmuebles
- 2EncaballadoSe asienta en parte en cada terreno
- 3ContiguoTodo en un terreno, con el filo en el límite
- 4MedianeroComún, en condominio de los dos vecinos
- 5PrivativoDe uno solo de los dos
- 6De cerramientoEl que la ley obliga a construir en la ciudad
- 7De elevaciónExcede la altura del de cerramiento
- 8EnterradoEl que queda bajo el nivel del suelo
Los que importan en la práctica son cuatro: encaballado, contiguo, medianero y privativo. Los dos primeros dicen dónde está apoyado el muro; los otros dos, de quién es.
Arts. 2007 a 2009
Construir el muro no es una opción: es una obligación
El artículo 2007 lo dice sin vueltas: en zona urbana, cada propietario tiene frente a su colindante «el derecho y la obligación recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor».
Es decir: no necesitás permiso del vecino para apoyar la mitad del espesor del muro de cerramiento en su terreno, y él tampoco necesita el tuyo. Esto sorprende a mucha gente que llega convencida de que el vecino «invadió».
Ese muro tiene que ser estable, aislante y de no menos de 3 metros de altura (art. 2008), y es medianero hasta los 3 metros (art. 2009). Lo que sube por encima es de elevación, y se vuelve medianero sólo si el vecino adquiere la copropiedad.
Arts. 2010 a 2013
¿Cómo se sabe si un muro es medianero?
El Código trae presunciones. Entre dos edificios de más de tres metros, el muro se presume medianero hasta la línea común de elevación, y privativo del dueño del edificio más alto por encima de esa línea (art. 2010). Las presunciones se fijan a la fecha en que se construyó el muro (art. 2011) y no se aplican cuando el muro separa patios, huertos o jardines (art. 2012).
Las presunciones ceden ante la prueba. El artículo 2013 admite un instrumento con actos comunes a los dos vecinos o signos materiales inequívocos en el muro, y aclara que los títulos prevalecen sobre los signos. Nuestro trabajo es buscar y registrar esos signos: juntas, cambios de material, apoyos, espesores.
Arts. 2014 a 2019
¿Cuánto se puede cobrar, y por qué depende del tipo de muro?
La respuesta económica está en el artículo 2014, y cambia según dónde se apoyó el muro. Por eso el peritaje empieza midiendo su posición respecto de la línea divisoria. Miralo en el esquema de muros →
Contiguo
Mitad del terreno, del muro y de los cimientos
Si el muro se construyó todo dentro del terreno de quien lo levantó, puede reclamarle al vecino la mitad del valor del terreno, del muro y de sus cimientos.
Encaballado
Mitad del muro y de los cimientos
Si se construyó mitad y mitad sobre el límite, sólo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus cimientos. El terreno no entra, porque cada uno puso su parte.
De elevación
Sólo la parte que se usa
Quien lo construyó cobra la mitad desde que el vecino lo utiliza efectivamente (art. 2017). El de cerramiento se paga en toda su longitud; el de elevación, sólo en la parte que se utilice (art. 2018).
¿Te pueden cobrar de más?
Puede pasar, y hay límites que conviene revisar antes de firmar un convenio. No se puede cobrar el mayor valor de un muro que excede los estándares del lugar en estabilidad o aislación (art. 2015). Y el valor se calcula a la fecha de la mora, no a la fecha en que se construyó (art. 2019).
En cambio, si el muro es de elevación o enterrado, el vecino adquiere la medianería como está construido, aunque exceda los estándares (art. 2016).
¿Hasta cuándo se puede reclamar?
El artículo 2020 fija desde cuándo corre el plazo: para el muro de cerramiento, desde el comienzo de su construcción; para el de elevación o el enterrado, desde que el vecino lo utiliza efectivamente. Cuánto dura es una cuestión que depende del caso y conviene definirla con tu abogado.
Nosotros le damos el sustento técnico: cuándo se construyó el muro y desde cuándo se usa.
Arts. 2021 a 2030
Cuando el muro ya es de los dos
Usarlo 2021
- Cualquiera de los dos puede adosar, anclar, empotrar tirantes y abrir cavidades, aun en todo el espesor.
- Con una condición: que no haya peligro para la solidez del muro.
- Si el uso perjudica al otro, puede pedir que el muro vuelva a su estado anterior (art. 2023).
Repararlo 2027
- Los dos pagan, en proporción, las reparaciones y reconstrucciones como mejoras necesarias.
- No las mejoras útiles o de lujo que no benefician al vecino.
- Antes de repartir la cuenta, hay que saber si el daño nace en una instalación o una obra de uno solo de los lados.
Dejar de pagar 2028
- El vecino puede liberarse de los gastos abdicando la medianería.
- Salvo que el muro forme parte de una construcción suya o que la deuda venga de un hecho propio.
- Abdicar implica ceder el muro y el terreno en que se asienta (art. 2029), y se puede readquirir pagándola (art. 2030).
Liquidación y convenio
¿Qué hacemos con un caso de medianería?
Relevamos el muro y su posición real respecto del eje divisorio, verificamos superficies y alturas, y determinamos el tipo de muro según el artículo 2006. Con eso queda definido qué se puede reclamar.
Después valuamos: muro, cimientos y, cuando corresponde, terreno. La liquidación va con el detalle de cómo se llegó a cada número, no con un total suelto.
El Informe sirve para negociar un convenio directamente con el vecino, que es como se resuelve la mayoría de los casos, y también para respaldar un reclamo si la negociación no prospera.
Relevamiento
¿Cómo se releva un muro medianero?
Medimos el espesor real del muro y dónde apoya, que es lo que define si es encaballado o contiguo. Usamos medidor láser de distancia, fisurómetro y detector de cañerías para no perforar a ciegas, y registramos todo con fotografía fechada y referenciada.
El relevamiento es lo que después sostiene el número del convenio. Por eso lo firmamos: el profesional que va al inmueble es el que firma el Informe.
¿Tenés que cobrar o pagar una medianería?
Contanos dónde está el inmueble y qué pasó con el muro. Te pasamos el presupuesto cerrado de la liquidación antes de ir.