Medianería: ¿Qué dice el Código Civil y Comercial?
La medianería es el tema por el que más nos consultan, y también el que más confusión arrastra. La mayoría de lo que se lee sigue citando el Código Civil de Vélez, que dejó de regir el 1 de agosto de 2015. Hoy la materia está en los artículos 2006 a 2036 del Código Civil y Comercial, y algunas cosas cambiaron.
El muro no es uno solo: son ocho
El artículo 2006 define ocho tipos de muro, y de cuál sea el tuyo depende todo lo demás. Los que importan en la práctica son cuatro: encaballado, contiguo, medianero y privativo.
Encaballado es el que se asienta parcialmente en cada uno de los dos inmuebles: mitad y mitad sobre la línea divisoria. Contiguo es el que se asienta totalmente en uno solo de los dos terrenos. Medianero es el que pertenece en condominio a los dos vecinos. Privativo es el que pertenece a uno solo.
Ojo con la trampa del lenguaje: «medianero» no es sinónimo de «muro divisorio». Un muro puede dividir dos propiedades y no ser medianero. Esa diferencia es la que después define quién paga qué.
Construir el muro no es una opción: es una obligación
El artículo 2007 lo dice sin vueltas: en zona urbana, cada propietario tiene frente a su colindante «el derecho y la obligación recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor».
Es decir: no necesitás permiso del vecino para apoyar la mitad del espesor del muro en su terreno, siempre que sea un muro de cerramiento. Y él tampoco necesita el tuyo. Es una obligación de los dos lados.
Esto sorprende a mucha gente que llega convencida de que el vecino «invadió». En un cerramiento encaballado, apoyar hasta la mitad del espesor es exactamente lo que la ley prevé.
¿Cuánto se puede cobrar, y por qué depende del tipo de muro?
Acá está la respuesta económica, y está en el artículo 2014. Si el muro se construyó contiguo —todo dentro del terreno de quien lo levantó—, el que lo construyó puede reclamarle al vecino la mitad del valor del terreno, del muro y de sus cimientos.
Si en cambio se construyó encaballado, sólo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus cimientos. El terreno no entra, porque cada uno puso la mitad.
Por eso el peritaje empieza midiendo dónde está apoyado el muro respecto de la línea divisoria. No es un detalle técnico: es la diferencia entre incluir el valor de la tierra en la liquidación o no incluirlo. En Buenos Aires esa diferencia suele ser el grueso del reclamo.
¿Qué hacemos nosotros con un caso de medianería?
Relevamos el muro y su posición real respecto del eje divisorio, verificamos superficies y alturas, y determinamos el tipo de muro según el artículo 2006. Con eso queda definido qué se puede reclamar.
Después valuamos: muro, cimientos y, cuando corresponde, terreno. La liquidación va con el detalle de cómo se llegó a cada número, no con un total suelto.
El informe sirve para negociar un convenio directamente con el vecino, que es como se resuelve la mayoría de los casos, y también para respaldar un reclamo si la negociación no prospera.
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¿Cómo se releva un muro medianero?
Medimos el espesor real del muro y dónde apoya, que es lo que define si es encaballado o contiguo. Usamos medidor láser de distancia, fisurómetro y detector de cañerías para no perforar a ciegas, y registramos todo con fotografía referenciada. El relevamiento es lo que después sostiene el número del convenio.
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